Art. 198 KC: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Możesz sprzedać udział komukolwiek — bez informowania, bez pytania o zgodę, bez czekania.
Podstawa prawna — art. 198 KC
Art. 198 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli."
To jeden z fundamentalnych przepisów prawa rzeczowego. Oznacza, że Twój udział w nieruchomości jest Twoją prywatną własnością — możesz z nią swobodnie rozporządzać, niezależnie od woli innych.
Co możesz zrobić z udziałem bez zgody: sprzedać, darować, zapisać testamentem, wnieść jako aport do spółki, zastawić (hipoteka na udziale). Czego nie możesz bez zgody: wynajmować całej nieruchomości, remontować jej, zmieniać przeznaczenia — bo to czynności zarządu, nie rozporządzenia udziałem.
Wyjątki — kiedy zgoda jest potrzebna?
Sprawdź akt notarialny
Sprawdź akt notarialny nabycia nieruchomości. Czasem zawiera klauzulę umownego prawa pierwokupu dla pozostałych współwłaścicieli. Jeśli taka klauzula istnieje, musisz jej przestrzegać. Jeśli jej nie ma — możesz sprzedawać swobodnie. Uwaga: odrębne zasady dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL).
Jak sprzedać udział — procedura
Ustal podstawę prawną posiadania udziału
Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Bez tego dokumentu notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży.
Sprawdź księgę wieczystą
Upewnij się, że Twój udział jest wpisany w dziale II KW. Jeśli nie — złóż wniosek o wpis na podstawie postanowienia/aktu dziedziczenia.
Znajdź nabywcę
Firmy skupujące udziały (jak Propera) są gotowe kupić nawet trudne udziały. Cena jest ustalana indywidualnie. Wycena bezpłatna, bez zobowiązań.
Podpisanie aktu notarialnego
Transakcja wymaga formy aktu notarialnego. Możesz to zrobić zdalnie przy użyciu pełnomocnika. Koszty notarialne pokrywa zazwyczaj kupujący.
Często zadawane pytania
Tak. Art. 198 KC daje każdemu współwłaścicielowi prawo do swobodnego rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych. Przy pełnej własności / odrębnej własności nie ma ustawowego prawa pierwokupu — możesz sprzedać swobodnie. Odrębne zasady obowiązują przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (SWPL).
Nie — przy pełnej własności / odrębnej własności możesz sprzedać bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprawdź jednak akt notarialny pod kątem umownego prawa pierwokupu. Odrębne zasady dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL).
Wyspecjalizowane firmy inwestycyjne (m.in. Propera) oraz prywatni inwestorzy. Cena jest niższa niż proporcjonalny udział w pełnej wartości — zazwyczaj 60–80% wartości proporcjonalnej.
Nowy nabywca wchodzi w Twoje prawa i obowiązki. Może żądać dostępu do nieruchomości, pobierać pożytki, żądać zniesienia współwłasności. Profesjonalny inwestor często dąży do szybkiego rozwiązania — albo odkupu od pozostałych, albo sądowego zniesienia współwłasności.
Chcesz sprzedać swój udział?
Skupujemy udziały bez zgody współwłaścicieli lub bezpłatnie znajdziemy kupca spośród naszych inwestorów. Gotówka nawet w 2–3 dni robocze, transakcja u notariusza, zero formalności po Twojej stronie.
Bezpłatna wycena →