Jak odziedziczyć nieruchomość mieszkając za granicą?
Krótka odpowiedź: Możesz przeprowadzić całe postępowanie spadkowe i sprzedaż nieruchomości bez powrotu do Polski — wystarczy pełnomocnictwo notarialne z apostille oraz zaufana osoba lub kancelaria w kraju.
Setki tysięcy Polaków mieszkających za granicą każdego roku staje przed tym wyzwaniem: bliski odchodzi, a po nim zostaje mieszkanie, dom lub udział w nieruchomości w Polsce. Co zrobić gdy nie możesz lub nie chcesz wracać na kilka miesięcy?
Trzy ścieżki postępowania
| Ścieżka | Kiedy stosować | Czas |
|---|---|---|
| Pełnomocnictwo + polskie postępowanie | Zawsze działa — dla wszystkich krajów | 3–12 miesięcy |
| Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS) | Kraj UE (bez UK) — szybciej w obu krajach | 2–4 miesiące |
| Przyjazd do Polski osobiście | Gdy wolisz bezpośredni kontrol nad procesem | 1–4 wizyty |
Kolejność kroków (ścieżka pełnomocnictwa)
Pełnomocnictwo notarialne
Udziel pełnomocnictwa u notariusza w kraju zamieszkania lub w konsulacie polskim. Dokument musi zawierać apostille.
Wniosek do sądu lub notariusza
Pełnomocnik składa wniosek o stwierdzenie nabycia spadku (lub poświadczenie dziedziczenia) w Twoim imieniu.
Złożenie deklaracji podatkowej (SD-Z2)
Zgłoszenie do US (zwolnienie podatkowe dla I grupy). Zrobi to za Ciebie pełnomocnik.
Sprzedaż nieruchomości
Pełnomocnik podpisuje akt notarialny w Twoim imieniu. Środki trafiają bezpośrednio na Twoje zagraniczne konto.
Po Brexicie Wielka Brytania nie jest objęta Europejskim Poświadczeniem Spadkowym (rozporządzenie UE 650/2012). Konieczne jest pełnomocnictwo z apostille wydaną przez FCDO (Foreign, Commonwealth & Development Office).
Pełnomocnictwo z zagranicy — apostille i legalizacja
Pełnomocnictwo notarialne to najważniejszy dokument gdy przeprowadzasz sprawy spadkowe z zagranicy. Umożliwia zaufanej osobie działanie w Twoim imieniu we wszystkich sprawach urzędowych, sądowych i notarialnych w Polsce.
Jak uzyskać pełnomocnictwo?
Opcja A: Notariusz w kraju zamieszkania
- Podpisujesz pełnomocnictwo u miejscowego notariusza
- Na dokumencie umieszczana jest apostille
- Wysyłasz dokument do Polski
- Wymagane tłumaczenie przysięgłe na j. polski
Opcja B: Konsulat RP
- Podpisujesz u polskiego konsula
- Brak potrzeby apostille
- Dokument od razu po polsku
- Minusem są często odległe terminy wizyt
Co musi zawierać pełnomocnictwo?
- Dane mocodawcy i pełnomocnika (PESEL, dowód, adres)
- Zakres: postępowanie spadkowe, dział spadku, urzędy
- Uprawnienie do sprzedaży nieruchomości
Pełnomocnictwo do sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego!
Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS)
Krótka odpowiedź:
EPS to unijny dokument, który pozwala udowodnić prawa do spadku we wszystkich krajach UE — bez osobnego postępowania w każdym z nich. Dostępny tylko dla mieszkańców krajów UE (bez UK od 2021 r.).
Kiedy EPS jest dobrym rozwiązaniem?
- ✓ Mieszkasz w Niemczech, Francji lub Holandii i chcesz uregulować sprawy w obu krajach.
- ✓ Masz majątek w kilku krajach UE i unikasz wielokrotnych postępowań.
- ✗ Nie stosuj EPS gdy mieszkasz w UK lub Norwegii — tam wymagane jest pełnomocnictwo.
Sprzedaż nieruchomości z zagranicy
Gdy masz już poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądu, możesz sprzedać nieruchomość lub udział w niej bez powrotu do Polski.
Sprzedaż samego udziału
Jeśli odziedziczony udział wynosi np. 1/2 lub 1/3 nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie chcą sprzedawać całości — możesz sprzedać tylko swój udział (Art. 198 KC). Nie potrzebujesz ich zgody, wystarczy ich poinformować.
Jak my pomagamy na odległość?
Bezpłatna wycena
Wyceniamy Twój udział zdalnie na podstawie danych i KW.
Szybka transakcja
Pełnomocnik podpisuje akt w PL, a Ty nie wracasz.
Zdalna obsługa urzędów
Pomagamy załatwić podatki i zgłoszenia w Twoim imieniu.
Przelew za granicę
Środki lądują u Ciebie w dowolnej walucie na bezpieczne konto.
Podatek od sprzedaży — dla nierezydentów
Krótka odpowiedź:
Nierezydent podatkowy sprzedający nieruchomość w Polsce płaci 19% PIT od dochodu. Zwolnienie po 5 latach od nabycia obowiązuje tak samo jak dla rezydentów. Sprawdź umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania.
* Pamiętaj o uldze mieszkaniowej, z której możesz skorzystać również jako nierezydent (reinwestując na terenie UE/EOG).