Częste pytania o spadki
i nieruchomości

Bez testamentu obowiązuje dziedziczenie ustawowe z Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek (po równo, ale małżonek nie mniej niż 1/4). Gdy brak dzieci — małżonek i rodzice. Gdy brak małżonka i dzieci — rodzice, rodzeństwo, zstępni rodzeństwa. Gmina lub Skarb Państwa dziedziczą w ostatniej kolejności, gdy nie ma żadnych krewnych.

Masz 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedziałeś się o powołaniu do spadku — zazwyczaj od daty śmierci spadkodawcy. Brak oświadczenia w tym terminie = przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza (ograniczona odpowiedzialność za długi do wartości spadku). Od 2015 r. brak oświadczenia nie oznacza już przyjęcia wprost (nieograniczonej odpowiedzialności).

Przyjęcie wprost = odpowiadasz za długi całym swoim majątkiem (bez ograniczeń). Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza = odpowiadasz za długi wyłącznie do wartości odziedziczonego majątku. Od 2015 r. brak oświadczenia w terminie 6 miesięcy = automatyczne przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza. Złożenie oświadczenia o przyjęciu wprost jest teraz rzadko stosowane i zazwyczaj niezalecane.

Notariusz jest szybszy (jeden dzień, efekt natychmiastowy) i prostszy — wybierz go gdy: wszyscy spadkobiercy są znani i obecni, nie ma sporu o testament ani kto dziedziczy. Sąd jest konieczny gdy: brak kontaktu z częścią spadkobierców, sporny testament, nieznany krąg spadkobierców. Koszt notarialny: 300–800 zł. Koszt sądowy: 100 zł opłaty + czas oczekiwania (3–12 miesięcy).

Dział spadku to fizyczny podział majątku między współspadkobierców — ustalenie kto dostaje konkretne rzeczy (np. który spadkobierca przejmuje mieszkanie, który samochód). Nie jest obowiązkowy. Możesz latami pozostawać współwłaścicielem nieruchomości ze współspadkobiercami bez działu. Dział jest konieczny jeśli chcesz sprzedać konkretną nieruchomość jako jedyny właściciel.

Udział w nieruchomości to ułamkowa część własności — np. 1/2, 1/3, 1/4. Nie oznacza fizycznego wydzielenia konkretnego pokoju czy piętra. Każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całej nieruchomości proporcjonalnie do swojego udziału. Udział można sprzedać, darować lub obciążyć hipoteką niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Tak. Art. 198 KC: "Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli." Możesz sprzedać go bez ich wiedzy i zgody. Odrębne zasady dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL).

Przy pełnej własności / odrębnej własności (mieszkania, domy, lokale, działki) nie obowiązuje ustawowe prawo pierwokupu. Możesz sprzedać swój udział osobie trzeciej bez powiadamiania i bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Odrębne zasady dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL) — w tym przypadku współwłaściciele mają prawo pierwokupu.

Masz trzy opcje: (1) Sprzedaj swój udział bez jego zgody — szybkie, ale otrzymasz mniej niż przy sprzedaży całości. (2) Złóż wniosek do sądu o zniesienie współwłasności — sąd może nakazać sprzedaż licytacyjną lub przyznać nieruchomość jednemu właścicielowi ze spłatą. (3) Mediacja — negocjacje z pomocą mediatora. Opcja 1 jest najszybsza.

Sprawdź cztery źródła: (1) Dział IV KW (hipoteki) — bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl, (2) zaległości w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej — zapytaj zarządcę, (3) zaległości w podatku od nieruchomości — urząd gminy/miasta, (4) egzekucje komornicze — Krajowy Rejestr Zadłużonych na krz.ms.gov.pl.

Tak. Nieruchomość obciążoną hipoteką lub zaległościami można sprzedać. Kupujący zazwyczaj płaci mniej (uwzględnia ryzyko długu) lub bank spłacany jest z ceny sprzedaży w ramach aktu notarialnego. My skupujemy zadłużone udziały i nieruchomości — oceniamy każdą sytuację indywidualnie.

Nie automatycznie. Jeśli jesteś w I grupie podatkowej (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo, wnuki) — jesteś zwolniony z podatku pod warunkiem złożenia SD-Z2 do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu. Dalsi krewni i osoby niespokrewnione płacą podatek od 3% do 20% wartości — naliczany przez US.

SD-Z2 to formularz zgłoszenia nabycia majątku (spadku) do urzędu skarbowego. Składasz go gdy należysz do I lub 0 grupy podatkowej i chcesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadku. Termin: 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia postanowienia sądu lub zarejestrowania aktu notarialnego. Po terminie — tracisz prawo do zwolnienia.

Płacisz 19% PIT od dochodu (przychód - koszty nabycia), jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia przez spadkodawcę. Jeśli babcia kupiła mieszkanie w 2019 r. i zmarła w 2024 r. — 5 lat mija 1.01.2025 r. Po tej dacie sprzedajesz bez PIT.

Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT) zwalnia z 19% PIT jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe: zakup nieruchomości, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego lub remont własnego mieszkania. Reinwestycja musi być na terenie Polski lub UE/EOG. Jeśli wydasz tylko część — podatek proporcjonalnie niższy.

Tak. Wystarczy udzielić pełnomocnictwa notarialnego osobie w Polsce. Pełnomocnictwo podpisujesz u notariusza w kraju zamieszkania (z apostille — dla UK FCDO, dla krajów UE bez apostille po walidacji) lub w polskim konsulacie. Pełnomocnik przeprowadzi postępowanie spadkowe, dział i sprzedaż — bez Twojego powrotu.

Apostille to klauzula potwierdzająca autentyczność dokumentu urzędowego (tu: pełnomocnictwa) wydana przez FCDO (Foreign, Commonwealth & Development Office) w Londynie. Składasz wniosek online lub pocztą. Koszt: ok. 30–50 GBP. Czas: 10–15 dni roboczych. Apostille jest potrzebna by pełnomocnictwo podpisane w UK było ważne w Polsce.

Tak. Pełnomocnik notarialny (z odpowiednim zakresem upoważnienia) może podpisać akt sprzedaży u polskiego notariusza w Twoim imieniu. Środki trafiają na Twoje konto — w Polsce lub za granicą. Cały proces możliwy zdalnie. Jeśli pełnomocnictwo już istnieje — transakcja możliwa nawet w 2–3 dni robocze. Jeśli dopiero trzeba je sporządzić za granicą — łącznie ok. 2–4 tygodnie (zależnie od kraju).

Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS, Rozporządzenie UE 650/2012) to unijny dokument potwierdzający prawa spadkobiercy we wszystkich krajach UE — bez osobnego postępowania w każdym z nich. Przydatne gdy mieszkasz w kraju UE i chcesz uregulować sprawy w obu krajach jednocześnie. Uwaga: po Brexicie UK nie jest objęte EPS.

Nie. Nierezydent płaci w Polsce taki sam 19% PIT jak rezydent (jeśli sprzedaż przed 5 laty). Ulga mieszkaniowa dostępna również dla nierezydentów (reinwestycja w UE/EOG). Sprawdź jednak umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Twoim krajem — co do zasady nieruchomości opodatkowane w kraju położenia (tj. w Polsce).

Udział sprzedawany oddzielnie jest zazwyczaj wart mniej niż ten sam ułamek wartości całej nieruchomości — ponieważ kupujący nabywa jedynie udział, a nie całą nieruchomość. Cena zależy od lokalizacji, stanu technicznego nieruchomości, popytu na rynku oraz możliwości dostępu do nieruchomości po zakupie udziału. Wyceniamy bezpłatnie — zadzwoń lub wypełnij formularz.

Zero. Nie pobieramy żadnych opłat od sprzedającego — ani prowizji, ani opłat przygotowawczych. Koszty notariusza przy sprzedaży pokrywa zazwyczaj kupujący (lub dzielone po połowie — zależy od ustaleń). Jako sprzedający ponosisz wyłącznie ewentualny podatek PIT od zysku (jeśli sprzedaż przed 5 laty i brak ulgi).

Wycenę przedstawiamy w ciągu 24h od przesłania danych. Akt notarialny możliwy nawet w 2–3 dni robocze od Twojej decyzji. Przelew środków — w dniu aktu lub 2–3 dni robocze po akcie (zależnie od formy płatności).

Tak. Nie wymagamy remontu ani przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Skupujemy udziały i nieruchomości w każdym stanie — zaniedbane, wymagające generalnego remontu, z usterkami. Stan techniczny wpływa na zaproponowaną cenę, ale nie wyklucza transakcji.

Polska Organizacja Pomocy Spadkobiercom to marka informacyjna — prowadzimy tę stronę z bezpłatną wiedzą o prawie spadkowym. Skupem nieruchomości i udziałów zajmuje się Propera — właściciel obu marek to firma 1000 MIAST Tomasz Wilkosz, NIP 9551896675, Szczecin.

Zachowek przysługuje: zstępnym (dzieci, wnuki), małżonkowi i rodzicom spadkodawcy — ale wyłącznie tym, którzy byliby powołani do dziedziczenia z ustawy. Zachowek = 1/2 wartości udziału ustawowego (lub 2/3 gdy uprawniony jest trwale niezdolny do pracy lub małoletni). Roszczenie przedawnia się po 5 latach od ogłoszenia testamentu lub otwarcia spadku.

Nie. Polska prawo uznaje kilka form testamentów. Testament własnoręczny (holograficzny) jest ważny gdy jest: napisany w całości ręcznie przez testatora (nie na komputerze), opatrzony datą i własnoręcznym podpisem. Testament notarialny daje pewność co do ważności i jest rejestrowany w NORT (centralna baza). Testament allograficzny wymaga oświadczenia wobec urzędnika (wójta, kierownika USC itp.).

Tak. Testament można podważyć (unieważnić) gdy był sporządzony: w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji (choroba, demencja, wpływ leków), pod wpływem groźby lub podstępu, z naruszeniem wymogów formalnych (np. brak podpisu lub daty w testamencie własnoręcznym). Roszczenie o unieważnienie testamentu przedawnia się w 3 lata od dowiedzenia się o podstawie unieważnienia.